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一大批优质地块上架,上海土地市场持续放量 [复制链接]

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      步入四月,上海不仅频推土地,征收工作也步入常态,土拍规则更是迎来了三年来首次调整。
      
      前几日,上海土地交易市场发出预告,4月下旬上海将一口气推出约50幅地,涉及嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区等四区,如此集中推地在上海并不常见。
      
      事实上,四月初临港新片区的一场推介会就给上海土地市场开了个好头,推出8处住宅地块和6处商业地块,吸引融创、华侨城、光明地产等38家房企参加。
      
      推介会还透露,临港新片区2020年新建住宅面积争取做到300万平方米的目标,全年计划出让土地共152幅地块,其中住宅43幅,用地面积196公顷,商业地块58幅。
      
      除了土地推介,上海土地征收也逐渐恢复常态,近日连续日均拟征收土地十余宗。
      
      4月13日,上海拟征收9宗地,涉及宝山区地块7个地块,浦东新区和松江区地块各1个。两天后,又公布了11宗土地征收信息,其中青浦区7宗,松江区3宗,浦东新区1宗。紧接着,上海奉贤区拟一次性征收5各区域的土地,征收面积合计20万平方米。
      
      土地供应增加和征收工作回归正常离不开政策的背书。
      
      4月9日,发改委在文件中提到探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制,完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,解决发展空间严重不足问题。
      
      次日,上海市发改委透露上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施即将出台,将加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量,减轻房企入市成本压力等等,并将加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。
      
      从此次政策的方向可以见得,旧改和城市更新将成为上海基建新的拉动点,也是房企值得关注的方向。
      
      易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,该政策明确提到扩大土地供应,体现出今年借土地投资来扩大有效投资的导向。同时不断降低房企在上海拿地的成本,有助于鼓励更多房企入市。
      
      紧随新政,上海土地出让的规则出现了三年来首次松动。
      
      4月10日,上海出让松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块。特殊的是,此地块放宽了拍卖竞争入围者人数——有效申请人数为6人及以上的,本地块采用有竞价招标方式出让,不超过5人则直接竞价拍卖,竞争入围者条件由之前的10进2放宽至10进5。
      
      五天后上海挂出宝山顾村一宗宅地时,拍卖要求同样有了放松——不足6人直接挂牌出让,6人及以上竞价招标。
      
      入围人数放宽,改变以往的打分制,最大的利好对象是房企。变动之后,上海土地市场将会迎来更加公平的竞争,土地价格也更市场化。
      
      与此同时,此次土拍还取消了15%的自持租赁住宅要求,只需配建5%的保障房即可。尽管起拍价会有所提高,但取消自持后对减轻房企拿地后开发的资金压力、促进企业活力有不少利好。
      
      自2017年上海采用新的招挂复合式规则起,土地出让规则一直都没有改变。而自持15%的出让要求从2016年“沪九条”调控政策后成为硬性规定,也已执行四年。
      
      20天的土地款冻结、竞拍价不得超过自有资金、自持运营回报有限等劝退了一波中小房企,也熄灭了市场竞争的热情。在严格的出让规则之下,上海土地市场高溢价抢地的现象少之又少,低溢价、底价成交成了主基调。
      
      相关统计显示,自2017年二季度上海实行土拍招标挂牌复合模式以来,上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%。去年上海出让的157宗地块中,溢价率超过5%的只有8块,今年一季度成交的地块也多以低溢价为主。
      
      而伴随着这一规则的放松,上海土地市场低溢价率的现状或将被打破,土地出让走向将更符合市场逻辑,定价将更加市场化,整体向价高者得的方向改变。
      
      对于中小型房企而言,一方面出让规则放松能促使其进入市场拿地,但另一方面也存在无法与大企业同台竞争而加剧风险的可能。
      
      “土拍规则变动鼓励更多有实力的企业进入市场,企业在后续拿地中要不断进行调整,注重规模和性能等级,做好成本控制。”严跃进建议,“中小型企业可以与大企业进行合作拿地。”
      
      从政策向好、规则松动种种利好条件来看,上海土地市场正在加快走出疫情的阴霾,供应量增加、热度回升。
      
      3月份,上海土地供应量达到140万平方米,环比2月增加了142%。易居研究院数据显示,上海一季度共成交61幅土地,土地成交建筑面积646万平方米,同比增长11%;土地出让金690亿元,同比增长80%。
      
      其中不乏一些优质地块。
      
      将时间拨回至疫情高峰2月份,上海成交了一宗总价高达310.5亿元的徐汇滨江地块,成为内地第一总价地王。大体量、高总价给今年上海土拍市场恢复信息打了一剂强心针。
      
      后续让人期待的还有即将在5月初出让的静安区江宁社区C050201单元023-7商办地块。该地块的起始价60亿元,虽然较高,但其地理位置十分优越——周边配有2号线、7号线、13号线等多条轨交,且与静安寺、徐家汇相邻。
      
      就即将推介的50幅地来看,上海土地市场放量的趋势仍将持续,预计4月份土地供应量或将突破200万平方米。
      
      充裕的土地供应,加上优质地块的吸引,有助于保持土地价格平稳、吸引房企入局。而适当宽松的出让规则,也助力上海土地市场朝向更市场化、更公平的竞争机制迈进。
      
      
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